사업용 vs 비사업용 토지 양도세
비사업용 토지를 팔면 사업용보다 양도세를 많이 내야 한다는 말 들어보셨나요?. 토지 소유자가 토지의 용도에 맞게 사용하지 않는 경우에 사업용으로 사용하지 않는다고 판단하여 '비사업용 토지'로 분류합니다.
우리가 매매할 수 있는 토지는 대부분 용도가 정해져 있습니다. 목적에 맞게 용도를 잘 구분해서 매매해야 하는데 그 이유는 용도변경이 생각보다 까다롭고 시간도 오래 걸리는 경우가 많기 때문입니다.
1. 사업용 인정 토지 기준
세법에서 인정하는 '사업용 토지'는 크게 세 가지로 나뉩니다. 조건을 만족하지 못하면 비사업용 토지로 판단해 사업용 토지로 받을 수 있는 여러 가지 세제 혜택을 받을 수 없습니다.
1) 농지
농지는 말 그대로 농사를 지을 땅입니다. 사업용 토지로 인정받으려면 일정 기간 동안 재촌, 자경을 해야 하는데 뚜렷한 농업 목적으로 경제활동을 해야 조건을 만족할 수 있습니다.
농지로 인정받을 수 있는 기간
- 토지를 팔기 직전의 3년 중에서 2년 이상을 사업용으로 사용하거나, 직전 5년 중에서 3년, 또는 토지 보유기간의 60% 이상
재촌 : 농지 소재지 또는 연접한 시·군·구(직선거리 30km 이내 지역 포함)에 거주해야 함.
자경 : 농지소유주가 직접 농사를 지어야 한다는 의미
도시 생활에 환멸을 느껴서 귀촌을 하는 사람들이 늘고 있는데 농지를 사서 농사를 지으려고 계획하고 있다면 잘 알아보고 시작해야 합니다. 농사를 지은 기간, 농지를 보유한 기간 등을 꼭 확인해 보고 사업용 토지로 만들어야 합니다.
2) 임야
임야는 농지처럼 직접 농사를 지어야 한다는 조건은 없습니다. 단, 임야 근처에 거주해야 하기때문에 재촌 요건은 만족해야 합니다.(임야 소재지 연접지와 30km 이내 지역 포함)
소유 기간은 농지와 마찬가지로 팔기 직전의 3년 중에서 2년 이상을 사업용으로 사용하거나, 직전 5년 중에서 3년, 또는 토지 보유기간의 60% 이상의 기간이 필요합니다.
3) 대지
대지는 건물을 짓거나 토지 소유주가 직접 주차장 사업을 하는 등 생산활동에 사용해야 사업용 토지로 인정되기 때문에, 대지 위에 아무것도 없는 나대지 상태라면 비사업용 토지로 분류됩니다.
① 유료주차장 : 토지 가액의 3% 이상 연 소득 유지 시, 직접 운영
② 야적장 : 물품적제 최대 면적 1.2배수까지 사업용 토지로 인정
③ 하치장 : 임대계약 시 임차인에게 임대해 줘도 무관
④ 무주택자가 소유하고 있는 660제곱 미터 이내의 토지는 사업용으로 인정 가능
2. 비사업용 토지 양도세 비교
토지는 오래 보유할수록 장기보유특별공제를 적용해서 세금이 낮아집니다. 사업용 토지는 보유기간에 따라 연 2%씩 낮아지고 15년 이상 보유 시 양도차익의 최대 30%를 차감해 줍니다. (일반 세율 6~45%) 비사업용 토지는 장기보유특별공제가 되긴 하지만 세율을 10% 가산하여 16~55%로 과세됩니다.
2022년부터는 비사업용 토지에 대한 세금이 더 오를 예정입니다. 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 받을 수 없고, 세율도 기본세율에 20% 가산한 26~65%로 중과된다고 하니 되도록 사업용 토지로 이용하는 게 좋습니다.
1) 1년 미만 보유
① 사업용 토지 등 주택 외 부동산(예 : 상가) : 50% → 70%
② 비사업용 토지 : 50% → 70% or 기본세율+10% → 20% 중과 중 큰 금액 적용
③ 참조 : 주택, 입주권 - 70%
2) 2년 미만 보유
① 사업용 토지 등 주택외 부동산 : 40% → 60%
② 비사업용 토지 : 40% → 60% or 기본세율+10% → 20% 중과 중 큰 금액적용
③ 참조 : 주택, 입주권 - 60%
3) 2년 이상 보유
① 사업용 토지 등 주택 외 부동산 : 기본세율 (6~45%)
② 비사업용 토지 : 기본세율+10% → 20% 중과
③ 참조 : 주택, 입주권 - 기본세율(6~42%)
4) 장기보유특별공제
① 사업용 토지 등 주택 외 부동산 : 장기보유특별공제 적용
② 비사업용 토지 : 2022.1.1 양도분부터 적용 불가
<15년 이상 보유, 양도차익이 7억 원인 토지의 양도세 계산>
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구분
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사업용 토지
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비사업용 토지
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올해 양도
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내년 양도
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양도차익
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700,000,000
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700,000,000
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700,000,000
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장기보유특별공제
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210,000,000
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210,000,000
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-
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기본공제
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2,500,000
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2,500,000
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2,500,000
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과세표준
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487,500,000
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487,500,000
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697,500,000
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세율
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40%
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50%
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62%
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누진공제액
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25,400,000
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25,400,000
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35,400,000
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산출 세액
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169,600,000
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218,350,000
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397,050,000
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※ 아직 세법이 확정되지 않은 상태라 내년 양도에 대한 세액은 달라질 수 있습니다.
FAQ [주말농장 양도 시 양도소득세]
주말농장이란? 농사를 주업으로 하지 않는 체험영농으로 취득하는 토지, 세대당 1,000제곱 미만으로 취득 가능
- 적용 : 2022.1.1이후 양도 시 비사업용 토지로 세율 적용 ( 양도세 중과 + 장기보유특별공제 배제)
- 참고 : 재촌, 자경시는 사업용토지로 인정됨 (단, 연 소득 3,700만 원 이상인 경우 사업용으로 인정이 안될 수 있음)
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