[정보] 전세 월세 사는 분들이 꼭 알아둬야할 "임대차3법"

이번에 임대차보호법이 개정되서 추가된 3개를 임대차 3법이라고 부르는데 쉽게 풀이된 영상과 글이 있어 참고하게 되었습니다. 

 

1. 계약갱신 청구권

보통의 2년계약 만료 후 1회 연장 계약을 청구할 수 있음(2+2=4년)
계약 만기전 6개월에서 1개월 전에 요구해야됨.
단, 12월10일 이후 새로 계약된 건이나 갱신된 건은 만기 6개월에서 2개월 전에 요구하기.

 

2. 전월세 상한제

계약갱신청구권을 사용해 계약 갱신할때 임대료(보증금, 월세)를 5%한도 내에서만 올릴 수 있다고 명시해서 이걸 갱신할때마다 계속 5%로만 올릴 수 있다고 오해하는 사람도 있는데 협의해서 5%초과로도 정할 수 있음. 합의만 된다면 0~5%+a 다만 계약갱신청구권을 사용할때에는 5%초과는 위반이기때문에 초과분은 반환청구가능.

예시) 전세1억 2년 만기
계약갱신청구권을 행사해서 협의 5%인상하기로 계약
전세1억5백 2년 만기 후

->새로운 세입자 들일꺼야 나가
=기존 세입자 이사 후 1억2천에 새로운 세입자 들어옴
->10%올려줘
=전세1억천5백오십만원으로 갱신

3. 임대차 신고제도

이건 내년 21년 6월부터 시행되는건데 전세나 월세 계약을 맺으면 30일 이내에 의무적으로 신고해야하는 제도임.
공인중계사에서 계약했으면 중계사가, 집주인이랑 임차인이 직거래 했으면 집주인이 신고, 실거래가를 보고 이전 계약에 비해 말도 안되게 가격을 올렸는지 확인이 가능해서 새로운 계약자가 판단할 수 있게 하기 위한거라는데 세입자가 전입신고만 해도 자동으로 신고 등록이 된다고 함.


** 보다 이해하기 쉬운 예시들

[계약갱신청구권 사용시에 전세를 월세로 전환을 요구할때]
- 세입자가 동의하지 않으면 전환 불가
- 동의시 전환 금액계산법
기존 전세금을 반으로 줄여 월세로 전환하는 경우
전세금반×2.5%(기준금리0.5+전환률2)
4억전세 > 반전세 2억+월세 약42만원(2억×0.025÷12개월=416,666)

반전세로 바꿀경우 보증금으로 정한 금액 외의 전세금을 다시 세입자에게 돌려줘야 하기 때문에 월세전환률은 크지 않을것 같음. 계약갱신 끝나고 그 2년 후에 새로운 세입자를 월세로 구하는 임대인은 있겠지만

[기존 월세계약자 계약갱신청구권 사용하여 5%상한으로 갱신했을경우]

 

보증금 1억 월세 100만원->보증금 1억5백만 월세105만원

 

1. 0~5%안에서 협의하고 서로 의견이 안맞을 경우 분쟁조정 절차로 넘어감.

2. 합의하에 5%초과인상을 한 경우 새로운 계약으로 보고 계약갱신청구권을 나중에 쓸 수 있음 (2년 만료+새 계약2년+차후 계약갱신청구권사용2년)

당장 계약갱신청구해서 5%미만으로 조정(2+2년)
그대로 살고 나중에 계약갱신 청구 하거나(2+2+2)

실제 예시))

위와 비슷한 사례지만 10%로 안올려주면 내가 살꺼다 라고 말해서 어쩔 수 없이 올려서 계약한 상황이라 그대로 살고 나중에 계약갱신청구해도 되지만, 이후에도 계약갱신쓴다고 할때 또 그럴 가능성이 있으니 계약갱신청구 하고 조정으로 반환신청해서 어쨌든 계약기간까지만 더 살고 나오는게 깔끔한 상황

집주인이 갱신거부할 수 있는데

1. 본인 또는 직계 가족(부모+자식)이 거주할때. 근데 형제자매 안되고 배우자 사촌 육촌 다 안됨
2. 세입자가 월세를 미납한 적이 2번 이상인경우
3. 세입자가 임차중인 집을 훼손한 경우 등등


자세한 내용은 해설집에서 찾아보시면 됩니다.

http://www.molit.go.kr/USR/policyData/m_34681/dtl.jsp?id=4484

정책정보 | 국토교통부

출처 : 더쿠