학생이나 직장인이 홀로 자취를 처음할 경우 대부분 원룸을 찾기 마련인데요. 이때 꼭 확인해야 될 정보가 있습니다. 바로 내가 구한 집의 용도가 어떻게 지어진 집인지를 확인해야 합니다!! 또한 신혼이거나 처음 집을 구할 때 빌라를 선택하시는 경우 전세나 매매시에도 꼭 확인하셔야 합니다.
확인방법 : 정부24사이트에서 건축물대장 열람, 또는 부동산 중개업자에게 건축물대장을 요청
대부분의 경우는 부동산에 올라온 주택이 당연히 일반 주택으로 지어진거라고 생각하고 입주하게 되는데 주택이 아니라 상가나 사무실로 등록이 되어있는 경우가 종종 있다고 합니다.
예를 들어 하루 아침에 멀쩡히 살고 있던 집에 철거명령이 내려졌는데, 알고 보니 내가 살고 있던 집이 주택이 아니라 상가나 사무실로 등록되어 있었다는 겁니다.
김현우 행복자산관리연구소장의 말을 빌자면
'건축법상 내 집이 주택이 아닌 근린생활시설이라는 건데요. 근린생활시설은 쉽게 말해 집 근처 슈퍼마켓이나 의원, 미용실, 세탁소 등등 주택이 아닌 각종 생활 편의시설입니다. 여기엔 취사시설이나 바닥 난방을 할 수가 없는데요. 그런데 건축주가 건물을 다 짓고 , 사용 승인을 받을 때는 이런 시설을 설치하지 않았다가 승인을 받은 뒤에 부엌과 바닥 난방을 설치한 집을 분양받은 경우에 해당하는 겁니다.'
김현우 행복자산관리연구소장
'이런 건물을 시장에서는 근생빌라라고 부르는데요. 불법용도변경에 해당되기 때문에 원상복구 의무에 따라 바닥 난방과 취사시설을 모두 제거하지 않으면, 매년 시세의 10%에 해당하는 이행강제금이 부과됩니다. 그런데 이 강제금이 처음에 이렇게 공사한 건축주가 아닌 현재의 소유주에게 부과되는 겁니다.'
이렇게 불법을 저지르는 이유는 일반 주택대신 근생빌라로 허가를 신청하면 같은 땅에 더 많은 세대를 지을 수 있습니다. 근생빌라는 주차면이나 층수 제한에 안걸리기 때문라고 하네요.(주차공간 확보가 가장 큰 변수)
김현우 행복자산관리연구소장
'일반주택과 섞어서 2층은 근생시설, 3~5층은 주택으로 짓는 식으로 분양을 합니다. 외관상으로는 구분이 거의 불가능한데요. 빌라인데 필로티를 빼고도 5층 이상이다 이런 건물은 근생시설이 섞여있구나‥이런 의심을 해 보셔야 합니다.'
하지만 내가 구입하거나 입주하려는 주택이 일반 주택인지 근린생활시설인지 미리 확인하는게 어렵다고 합니다.
김현우 행복자산관리연구소장
'이게 맹점입니다. 주민등록법상 전입신고는 심지어 불법건축물에 대해서도 가능해서, 전입신고를 할 땐 근생 시설이냐 아니냐를 확인 할 수 없습니다. 전기 수도 요금 고지서도 똑같이 주택용이라고 나옵니다. 세입자도 확정일자도 받을 수 있어서 주택임대차보호법의 대상도 됩니다.
원래 대로라면 주택담보대출이 안나옵니다. 하지만 분양업자들이 개인적으로 친분이 있거나 거래관계가 있는 은행이나 제2금융권을 소개해주기도 합니다. 다른 명목으로 대출이 가능하도록 해 주는거죠.
이 단계에서 모르고 지나칠 수 있는 겁니다. 또, 취득세도 4.6%로 일반 주택보다 비싸기 때문에 알아 챌 수 있는데, 문제는 건축주가 분양마케팅의 일환이다라면서 대신 부담해 주는 경우가 상당수여서 정작 구매자가 이걸 못보게 되는 겁니다. 또 재산세도 주택보다 비싼데요 이건 또 재밌는 게‥ 근생시설을 주택용도로 사용하고 있다고 증명을 하면 재산세는 주택과 똑같은 금액만 내면 됩니다. 당장 사는데 큰 피해나 불편이 없이 넘기고 살 수 있는 거죠.'
김현우 행복자산관리연구소장
'아무래도 부동산 거래 경험이 많지 않다보니 집이 깨끗하거나 가격이 저렴한 것만 보고 구매결정을 내리는 경우가 많은거 같아요. 영끌 한다고들 하잖아요. 급하게 집을 사려다가 이게 상가다, 이런 의심은 못해본거죠. 오피스텔 비슷한거 아니냐 대충 이렇게 생각하는 사람도 적지 않은 거 같아요.
하지만 완전히 다른게, 매입이 아니라 세입자로 들어와도 문제가 되는데요, 월세 세액 공제를 받을 수도 없고요. 전세금 반환보증에 가입할 수도 없고 전세 대출도 안됩니다. 문제가 되면 전세금을 떼일 수도 있습니다.
건축물대장이란 걸 열람하는게 현재로선 가장 확실한 방법입니다. 보통은 중개업자들이 등기부등본만 떼어주는데 건출물대장을 꼭 요청하셔서 보시면 여기엔 몇층이 근린 생활이란게 명시돼 있습니다.'
************** 요약
내 집이 불법개조한 근린생활시설인지 알아보는 법 : 건축물대장 열람!! (정부24)
보통은 중개업자들이 등기부등본만 떼어주는데 건축물대장을 꼭 요청해서 봐야 합니다. (여기에 몇층이 근린 생활이란게 명시돼 있음)
출처 : https://www.youtube.com/watch?v=wGY-ZSeaA3A&t=67s
댓글