전세사기 예방법
일명 빌라의 '바지사장'이라고 불리는 전세사기가 많이 발생하고 있습니다. 한 사람이 1,000채가 넘는 빌라를 차명으로 소유하고 자신 이 소유한 사실조차 모르고 있는 경우입니다.
아파트 분양 전 신혼부부가 빌라에 전세 계약을 하는 경우가 많다고 하는데, 꼭 주의해야 하는 사항을 알아두고 피해를 입지 않도록 하시기 바랍니다.
우선 사기를 당하는 과정을 살펴보도록 하겠습니다.
전세(2.5억 원)계약을 체결하고 잔금을 내려고 하는 사이에 계약한 집이 매매가 됩니다.(임차인 모르게) 그럼 처음에 계약한 건물주가 아니라 다른 사람이 임대인이 됩니다.
이때 등기부등본은 깨끗합니다. 근저당설정도 없고 가압류도 없죠. 그럼 어떤 문제가 생기냐 하면,
A(기존 계약자-건물주) → B(바지사장)
이 과정에서 B에게는 이미 72억 원 정도의 세금 체납액이 있습니다.(같은 방식의 사기를 계속 반복해온 거죠.) 이럴 경우 경매로 가지 않고 공매로 진행됩니다.
임차인은 전입+확정을 다 받아뒀더라도 우선변제권에 의해 세금이 더 우선이 됩니다. 전액 배당받을 수 있을 거라고 생각하지만 실제로는 2.5억 원 중 몇천만 원 정도는 손해를 보게 됩니다.
전입신고를 했다면 임차인은 대항력이 있긴 하지만 2.5억 원 전체를 배당받지 못할 가능성이 큽니다. 이런 사기 수법은 A가 주도해서 B를 속이는 경우가 많습니다.
요즘 아파트 전세가 씨가 마르고 어쩔 수 없이 빌라 쪽으로 눈을 돌리는 사람들이 많습니다. 빌라는 전세금액이 시세와 거의 같기 때문에 전세를 돌려도 이익이 나오는 구조입니다. 분양은 어렵지만 임대는 쉽죠.
빌라의 경우 전세를 잘 놓기 위해서 오피스텔처럼 풀옵션을 해주고, 임차인은 오래 머물다 갈 것이 아니라고 생각해서 되도록 살림을 늘리지 않고 옵션을 선호하며 매매를 구할 때보다 상대적으로 신경을 덜 쓰게 됩니다.
이렇게 사람들의 심리를 교모하게 이용해서 속이고, 중개인도 본인이 나중에 책임질 일은 없다고 생각하니까 높은 수수료를 받을 수 있는 빌라 전세 계약을 선호한다고 합니다.
빌라전세 계약 성사 시 중개인이 받는 수수료가 무려 10% 정도라도 하네요. 2.5억 원이면 수수료가 2천500만 원입니다.
그럼 빌라 전세 계약시 사기를 피하는 가장 좋은 방법이 뭘까요?
1. 계약할 때 국세, 지방세 완납 증명서 요구
이 경우 세금 완납 증명서까지 보여줘야 하냐며 집 주인이 기분 나빠할 수도 있는데, 전세자금 대출을 위해 은행에서 필요한 서류라고 얘기하면 거의 다 해준다고 합니다. 내가 너를 의심해서 귀찮게 요구하는 게 아니라고 해주는 거죠. (그런데도 안 해주려고 한다? 사기일 가능성이 농후합니다.)
2. 특약 사항 설정
계약 시 '전세 계약 잔금일 이전에 매매 계약할 경우 임차인 동의 구한다. 어길 시 종전 소유자도 임대차보증금 반환 의무를 연대한다.' 이 내용을 추가해서 작성하면 좋습니다. 바지 사항에게 집을 넘기는 걸 예방할 수 있습니다.
3. 시세 파악
주변 부동산에 문의하거나 KB 시세를 확인해서 시세의 70~80%인 곳으로 선택합니다. 시세 이하면 보증보험 가입이 가능하고 그나마 안심할 수 있는 경우입니다.
4. 입지분석
만약의 사태가 발생할 경우 내가 매입해도 괜찮다고 생각할 만한 지역을 선택해야 합니다.
5. 보증보험 HUG가입
전입+확정일자의 경우 전세권 설정한 것과 효력이 같으니 중복할 필요는 없습니다.
사실 전세보증보험도 100% 믿을 건 못됩니다. 임대인이 깡통전세 매물 내놓고 전세입자 구해지면 바로 전세보증금 반환이 어려운 사람으로 매도 후 잠적하는 수법을 쓴다고 하네요. 이런 경우 경매로 넘어가기 때문에 전세보증보험을 들어도 전세금 돌려받지 못한다고 합니다. 최근에 이런 사기가 늘고 있으니 참고하시기 바랍니다.
6. 등기부등본 3번 확인
계약 후, 잔금 전, 잔금 후 이렇게 3번 정도 떼어보면 어느 정도 안심할 수 있습니다. 건당 700원 정도의 비용이 발생지만 그 정도는 투자를 해야죠.
위에 나열한 사항들만 지켜줘도 거의 사기당할 일이 없습니다. 요즘엔 사기 수법이 방송에도 많이 노출되고 하니까 점점 더 교묘해지는 것 같아요. 전세 계약 시 꼭 참고하시기 바랍니다!
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